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新政后樓市退房糾紛激增 買賣雙方法律風險需警惕


上海市建緯律師事務所蘇州分所主任 錢虹

 

近期樓市政策頻出,政府調控舉措對房地產交易帶來不小的沖擊,銀行房貸政策的變化使得房產買賣雙方憂心忡忡,“退房”風波陸續上演。在調控收緊背景下,種種新規讓不少購房者甚至開發商感到茫然,本所在近期也遇到了大量來自這兩方面的求助和咨詢。事實上這類糾紛的核心,無非是退房過程中的定金和違約金責任承擔問題,另外還有買賣雙方為應對新政出臺所采取的種種舉措的合法性及其法律風險問題。以下筆者將從這幾個方面談談自己的看法。

★ 業主退房理由需合理,定金違約金責任承擔有依據

與新政出臺前相比,樓市目前的糾紛主要集中在“退訂”問題上,往往很多購房者都是在新政出臺前簽訂的認購協議或預定協議,因此當新政出臺后,購房者面對購房成本增加、二套房首付款比例提高、利率增加等要求,就開始動起了“退房”的打算。然而購房者不是不清楚,在目前的認購協議中,往往都設置了定金條款或違約金條款,即購房者如未能按期簽訂正式買賣合同都將承擔定金罰則或違約金責任,而購房者最近基本上都以“新政”的出臺聲稱并非自身違約,而主張是由于客觀原因甚至不可抗力來解除認購協議,由此要求開發商返還定金或不承擔違約責任。關于這一焦點問題的認定,我們可以先看看相關法律規定:《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條是這樣規定的,“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。” 現在分歧就產生了,買房人認為政策的變化是一個無法預料的問題,新政出臺也就屬于不可歸責于任何一方的事由,賣家應將定金返還并不能追究購房者的違約責任;而賣家認為雖然新政對相關購房條件有了更高的要求,但卻是因為購房者付不了首付款所以就不簽正式合同了,當然屬于買方的原因。但就這兩種觀點來說,事實上認為“不可歸責于雙方的原因”的觀點是一種誤區,因為法律上“不可抗力”的要件是“不能預見、不能避免并不能克服”,三者缺一不可。“不能避免”我們可先不論,僅看其他兩個要件,事實上“不能預見”在近幾年的房地產市場中就很難成立了,勿需證明即可知,近些年來國家為促進房地產市場的健康發展、大力遏制城市房價上漲過快的勢頭已然陸陸續續出臺了許多積極政策,無論作為改善性需求還是投資性需求的購房者都不能完全說“無法預見”相關調控政策進一步出臺的可能性;其次,就“不能克服”來講,新政出臺的本來目的就是要調控房價、抑制炒房,但新政實施后的首付比例或利率提高并不是購房者不能克服的情況,而是因為無自身力承擔或不愿承擔更高的首付款、利率,進而無法取得貸款或直接退房,是基于個人原因不能滿足新政規定的條件,也就是說,政策變化雖然看起來像是合同未能簽訂的原因之一,但它事實上其實只是一種背景環境,而真正的原因是購房者因為不愿支付更多的首付款所以就拒絕履行認購協議、不再簽訂正式房屋買賣合同了,由此應當說可以屬于《司法解釋》中“因當事人一方的原因”而非“不可歸責于當事人雙方的原因。另外,加上“不可抗力”在司法實踐中有極高的證明標準要求,因此,想要簡單地以“新政出臺”作為無需承擔違約責任的解除合同理由是很困難的。最近,上海市高級人民法院有一種意見,就是認為新政不能算作不可抗力,至多只能視為合同法上的“情勢變更”,而這種情勢變更的認定還需要報最高人民法院核準。因此,想要在爭議解決甚至訴訟中主張“新政”是一種不可抗力進而雙方均無責的解除合同還是比較難的。而根據我們目前掌握的情況,幾乎所有的認購協議都不分原因地約定,只要買方屆時不簽訂正式合同或進行退房,都要沒收定金并承擔相應的違約金責任。所以如果購房者僅以新政出臺這種情況進行退房,最終承擔定金罰則和違約金責任的可能性還是很大的。上海高院的這一意見對我們蘇州市場來說也是有一定借鑒意義的。

但是上述情況也有例外,即在合同中明確約定了因客觀情況發生變化可解除合同的條件,如在免責條款中約定:“如因洪水、地震、火災或政府政策變化等原因,導致買方未能獲得銀行貸款或獲得貸款少于申請數額以致本合同不能全面履行的,本合同自動終止,買賣雙方互不承擔違約責任”。在這種情況下,雖然認定政府政策屬于“不可抗力”比較困難,但是買賣雙方已于新政出臺之前簽訂合同,并將政府政策變化約定為合同解除的條件,因此只要購房者在履行合同中本身沒有違約行為,就可以依約解除合同,并要求賣方退還定金。

因此,購房者如果想依新政退房,應首先注意合約中的細節,認真閱讀合同條款,看對買家如果不能簽訂正式合同或不能繼續履行認購協議的原因是否有更為細化的約定,比如協議里如果約定因政策變化或其他不可抗力造成購房者無法足額支付首付款或無法取得銀行貸款而不能繼續履行認購協議,就可以免除相應責任的約定。其次,如果沒有類似的約定,盡可能的與賣家充分溝通和協商,盡量通過友好協商與對方達成補充協議,以新的、較少的違約金或少扣定金的方式來解除合同,力求將損失降到最低。因為畢竟賣家的主要目的還是將房屋盡快銷售出去,扣定金或違約金并不是經營者的根本目的。

★ 開發商應對措施需審慎,處置不當法律風險何其多

新政出臺后,不僅買家違約現象激增,開發商一方也有一些新的動向值得我們重視。比如有的開發商為保證房屋銷售進度和經營狀況的良好,采取替購房者墊付首付款、為購房者出具已足額支付首付款的虛假證明等方法來幫助購房者取得銀行貸款,其中的原因無非是為了在一定程度上規避政策或幫助購房者逾越銀行貸款門檻。但事實上類似的種種做法是有潛在隱患的,比如當開發商以簽訂借款合同方式為購房者墊付首付款后,購房者也如期取得了銀行貸款,但當需要還款時,購房者可能無力還款、可能不承認有過借款事實,或者雖然承認借款但出現了斷供情形,這些情況都有會給開發商帶來經營風險或法律風險;同時開發商還有可能因規避政策監管而遭受行政處罰、因規避銀行貸款制度被銀行追究騙貸責任、因以合法形式掩蓋非法目的而導致合同無效、因房屋買賣合同解除而引發的還款風險等,嚴重的還有可能承擔刑事責任。因此,面對目前房地產市場上形形色色的應對樓市新政的措施,廣大開發商應當小心甄別、審慎適用,必須在專業的指導和保障方案合法性的前提下予以實施,如果操作不當不僅可能無法達到預期目的、招致經濟損失,還有可能帶來巨大的法律風險。因此建議相關企業就新政出臺后的房地產經營策略咨詢專業律師,以求獲得具有安全保障的法律建議。

★ 個別規避行為需警惕,法律責任警鐘要長鳴

目前的政策下,各地還出現了許多投資客用農民工的身份證購房、以親戚名義購房、甚至通過假離婚分別購房等案例,這些行為有一個共通性,就是通過一些貌似合法的手段來規避政策或監管。法律上有一句術語,叫作“以合法的形式掩蓋非法的目的”,我國《民法通則》均作了諸如:以欺詐的手段、或著惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益的,或者違反法律或者社會公共利益的民事行為無效的規定,《合同法》也明確規定了以欺詐、脅迫的手段訂立損害國家利益的合同、惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益訂立的合同、以合法形式掩蓋非法目的合同、或者損害社會公共利益的合同等均屬于無效合同。投資客用他人的身份證購房,從形式上看是身份證所有人在購買房屋,其實無論房款的支付還是實際利益的享受都是由投資客承擔,而一旦出現糾紛,相關責任卻要由名義上的購房者來承擔,不僅會對身份證出借人帶來風險,如果采用貸款方式的還將對銀行放貸和資金監管造成損害。如果事實清楚、證據確鑿,類似種種購房行為就會被認定為無效,購房人需對給其他方造成的損失承擔賠償責任,情節嚴重比如構成詐騙行為的,還有可能承擔刑事責任。再比如采用假離婚方式的,由于新政對二套房的認定將以“家庭”為單位,這就給了很多人“遐想”和“鉆空子”的空間,因為家庭婚姻關系如果發生變化,給當事人將帶來的實際利益的確會有所不同。但事實上采用離婚這種突擊型規避政策的方式其成本是很高的,潛在風險也較大,它無論在法律上還是道德上都有一定的障礙。如同上述借用他人身份證購買房屋一樣,也屬于“以合法的形式掩蓋非法的目的”的行為,因為,雖然離婚在婚姻法上是合法的,但如果有充分證據被證明這種離婚的目的完全是為了規避法律或相關政策,比如僅僅是為了規避“二套房新政”中關于“家庭”的界定,那么實際上這種行為是被法律所禁止的,尤其是對于那些通過短期內快速離婚又閃電復婚來購買二套房的人來說,如果有關部門監管較嚴,不排除會承擔相應法律責任的可能性。

 


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